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投資方針

投資対象を「住居」のみとし、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した運用を行うことを基本方針とします

積水ハウス株式会社が開発した高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオの構築

本投資法人は、事業価値・投資主利益の最大化を目指すべく、メインスポンサーである積水ハウス株式会社が開発した高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオを構築することを基本戦略としています。

本投資法人は、安定的需要に基づく収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途(注)が住居である不動産関連資産を本投資法人の資産運用の対象として位置付けています。
なお、住居には学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅を含むものとします。

(注)
「主たる用途」とは、当該不動産関連資産の総専有面積のうち過半を占める用途をいいます。
住居の特性

住居は、生活の根幹をなす居住を目的とした不動産のため、商業施設やオフィスビルに比べて経済情勢の変動等の影響を受けにくく、安定したテナント需要が見込まれ、賃料相場も相対的に安定していると考えられます。特に全国の主要都市部においては安定的に高いテナント需要が期待でき、テナント確保が比較的容易であると考えられるため、本投資法人の収益安定性への寄与が見込まれます。また、商業施設やオフィスビルに比べて資産規模が小さい不動産への投資も容易であり、より高いリスク分散効果が得られると考えられます。

なお、現時点において保有する商業施設は、積水ハウス株式会社の協力も得ながら安定運用に努めるとともに、原則として売却することを検討します。

東京圏主要都市部を重点投資エリアとした地域別分散投資

本投資法人規約により、主として東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏をその投資対象地域とします。
かかる規約の下、運用ガイドラインにおいて、その投資対象地域のうち、主な投資対象地域として東京圏主要都市部を設定し、安定した収益の確保を目指します。
また、地域経済リスク・地震リスク等のポートフォリオの一極集中リスクを軽減するため、東京圏主要都市部以外のエリアにも分散投資を図る観点から、積水ハウスグループの全国ネットワークを最大限活用できる、東京圏その他都市部と主要大都市圏をはじめとする全国主要都市に対しても投資を行います。

各投資対象エリアの特性及び位置付け

東京圏主要都市部 : 
東京都区部及びその近郊主要都市部の豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できるエリア。重点的な投資エリアであり、かつ、ポートフォリオの中核を担うエリアと位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
東京圏その他都市部 : 
東京圏主要都市部周辺の多種多様な賃貸需要が期待できるエリア。東京圏の住居ポートフォリオのリスク分散効果をもたらすエリアとして位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
主要大都市圏 : 
全国主要都市の中でも、周辺地域の行政・経済の中心を担い、比較的安定した賃貸需要が期待できるエリア。住居ポートフォリオのリスク分散効果をもたらす投資エリアとして位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
その他の全国主要都市 : 
全国主要都市のうち、上記「主要大都市圏」以外の中心的役割を担い、様々な賃貸需要が期待できるエリア。住居ポートフォリオのリスク分散効果をもたらす投資エリアとして位置付け、物件の資産価値、稼働状況、収益性及び地域の将来性等を総合的に判断し取得を行います。

投資不動産の地域区分

中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産として組み入れた住居の用に供する不動産等の投資エリアの割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。

投資エリア区分 具体的なエリア 組入比率(注3)
(取得価格ベース)


東京圏主要都市部
(重点投資エリア)
①東 京 都

②神奈川県


東京23区、武蔵野市、
三鷹市、小金井市
横浜市、川崎市
70%程度
東京圏その他都市部
上記以外の東京都全域
(ただし、島しょ部を除く。)及び神奈川県
千葉県、埼玉県
30%程度
(その他の全国主要都市は、10%以下)





主要大都市圏
札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、
大阪市、神戸市、広島市、福岡市
上記①の通勤圏(注1)
その他の全国主要都市 上記以外の政令指定都市等(注2)
(注1)
「通勤圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。
(注2)
「上記以外の政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、主要大都市圏以外の政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地のいずれかに該当するものをいいます。
(注3)
組入比率における「程度」とは、±10%をいいます。
(注4)
現時点において保有する商業施設については上記の組入比率の計算から除外します。

幅広い住居タイプへの投資による居住者の多様なニーズへの対応

相対的に高い賃貸需要と収益性が見込まれるシングル・コンパクトタイプを主な住居タイプとする物件に加え、エリア特性を勘案し、安定的な収益が見込まれるファミリータイプを主な住居タイプとする物件を主たる投資対象とします。また、ラージタイプを主な住居タイプとする物件については、立地環境等を慎重に分析の上、厳選して投資を行います。

住居タイプ区分 投資基準・分類方法
Ⅰ シングル
・主たるテナント 単身生活者、会社都合による単身生活者
・望ましい立地環境 交通利便性、商業利便性が高い周辺住環境
Ⅱ コンパクト
・主たるテナント 子供のいない共働きの夫婦、所得水準の高い単身生活者、会社都合による単身生活者及び夫婦、子供が独立した高齢の夫婦、自宅を仕事場とする独立事業者(SOHO)
・望ましい立地環境 交通利便性、商業利便性が高く、文化施設至近の周辺住環境
Ⅲ ファミリー
・主たるテナント 家族数2から4名程度の一般的家族、所得水準の高い単身生活者、会社都合による単身生活者、夫婦及び家族
・望ましい立地環境 職場への通勤利便性、教育施設への通学利便性が高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境
Ⅳ ラージ
・主たるテナント 企業経営者、個人事業主、外国人駐在員等の富裕層
・望ましい立地環境 東京圏主要都市部においても厳選した立地にあり、職場への通勤利便性が著しく高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境
関連リンク 「投資方針」の詳細、その他 「投資対象」「分配方針」「投資制限」の詳細については、平成28年12月26日に提出した有価証券報告書(第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針)をご覧ください。

 

財務活動の機動性と資金繰りの安定性及び収益の向上の諸点に留意しながら、最適な資金調達手段並びに資本及び負債の構成を選択・実現します。

運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行並びに借入れ及び投資法人債の発行を機動的に行います。

エクイティ・ファイナンス(新投資口の発行)

投資口の追加発行に際しては、中長期的な観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮しつつ実施します。

借入れ及び投資法人債の発行

  • 借入金と投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。
  • 借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令附則に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに該当するものに限ります。)に限るものとします。
  • 借入れ又は投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間、固定・変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の条件といった借入条件を検討します。
  • 本投資法人は、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
  • 借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
  • 本投資法人が保有する資産総額に対して借入金、投資法人債並びに有利子の敷金及び保証金の残高が占める割合(ローン・トゥー・バリュー比率)の上限については、60%を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
関連リンク 「投資方針」の詳細、その他 「投資対象」「分配方針」「投資制限」の詳細については、平成28年12月26日に提出した有価証券報告書(第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針)をご覧ください。

 

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