コア・アセットを住居及び商業施設とした用途別分散投資

安定した収益の確保を最優先とし、運用資産のうち、コア・アセット（中核となる資産）として住居（レジデンシャル）及び商業施設に対して投資を行います。また、収益の安定性を確保すると同時に、分散投資によりポートフォリオのリスクを軽減するとの観点から、バランス・アセット（非中核資産）として、オフィスビル等に対して投資を行います。その投資比率については、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。

投資不動産の用途区分

不動産関連資産の用途		組入比率（取得価格ベース）
コア・アセット	住居（レジデンシャル）	70～85%
	商業施設	15～30%
バランス・アセット	オフィスビル等	0～15%

（注1）

ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に上記の表の比率から乖離する場合があります。

（注2）

上記、組入比率（取得価格ベース）は、平成23年5月16日に一部変更をしております。詳細につきましては同日付プレスリリース「資産運用会社における運用ガイドラインの変更に関するお知らせ」をご参照下さい。

用途別の物件特性
○ 住居（レジデンシャル）への投資の意義 他の用途の不動産と比較した場合、テナントの大部分が個人であることから、商業施設やオフィスビル等に比べて、経済情勢等の変動の影響を受けにくく、安定的な需要が見込まれ、また、賃料相場も相対的に安定しています。また、一物件あたりの投資規模が小さく、より多くの物件に投資できること及び比較的テナント数が多くなることから、リスク分散効果が得られます。更に、住居の潜在的なテナント需要に鑑み、比較的テナント確保が容易であると見込まれることから、本投資法人の収益安定への寄与が見込まれます。 ○ 商業施設への投資の意義 一般に長期のテナントを確保することが比較的容易であるため、テナントとの長期賃貸借契約を締結することにより、中長期にわたり、収益安定への寄与が見込まれます。
コア・アセットを補完し、より一層の収益安定及びリスク分散の効果が期待できることから、上記コア・アセットとは用途の異なるオフィス等への投資を行う場合があります。

東京圏を中心とした全国の地方主要都市への地域別分散投資

本投資法人規約により、主として東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏をその投資対象地域とします。
かかる規約の下、安定した収益の確保を目指し、運用ガイドラインにおいて、その主な投資対象地域を東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部とし、さらに地域的分散投資を図ることにより東京圏における地域経済リスク・地震リスク等のポートフォリオのリスクを軽減し、収益の安定性を確保することにつながるため、政令指定都市をはじめとする地方主要都市部に対しても投資を行います。
上記の観点から、中長期的に安定した収益の確保を目的として、組入不動産の投資地域の割合については、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。

投資不動産の地域区分

エリア	具体的なエリア	組入比率（取得価格ベース）
		住居 における比率	商業施設 における比率	オフィスビル等 における比率
東京都心・ 城南地区	都心 ： 千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区 城南 ： 世田谷区、目黒区、品川区、大田区	50%程度 （注2）	個別物件の立地特性・商圏を考慮しつつ投資します。	個別物件の立地特性を考慮しつつ投資します。
東京・周辺 都市部	東京都 ： 上記以外の東京都全域 （但し、島部を除きます。） 神奈川県 ： 川崎市、横浜市等 千葉県 ： 市川市、浦安市、船橋市、松戸市等 埼玉県 ： 川口市、戸田市、さいたま市等 及びこれらの周辺通勤圏	東京都心・城南地区と合わせて80%程度 （注2）
地方主要 都市部 （注1）	札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市、北九州市等 及びこれらの周辺通勤圏	20%程度 （注2）

（注1）

政令指定都市をはじめとする地方主要都市部をいい、原則として人口50万人以上の都市又はそれと同等の商圏を有する都市を指します。

（注2）

「程度」とは、±10%をいいます。

（注3）

ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。

■具体的な投資基準

住居（レジデンシャル）

相対的に賃貸需要が高く、高い収益性が見込まれるシングル及びコンパクトの各住居タイプを中心に、ファミリー及びラージの各住居タイプにも投資を行います。

住居タイプ	投資基準・分類方法
Ⅰ　シングル	・主たるテナント ： 単身生活者 ・主たる投資対象地域 ： 東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部 ・望ましい立地環境 ： 交通利便性、商業利便性が高い周辺住環境
Ⅱ　コンパクト	・主たるテナント ： 子供のいない共働きの夫婦、所得水準の高い単身生活者、子供が独立した高齢の夫婦及び独立事業者（ＳＯＨＯ） ・主たる投資対象地域 ： 東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部 ・望ましい立地環境 ： 交通利便性、商業利便性が高く、文化施設至近の周辺住環境
Ⅲ　ファミリー	・主たるテナント ： 家族数２から４名程度の一般的家族形態 ・主たる投資対象地域 ： 東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部 ・望ましい立地環境 ： 職場への通勤利便性、教育施設への通学利便性が高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境
Ⅳ　ラージ	・主たるテナント ： 家族数１から４名程度の家族構成の企業経営者、海外からの外国人駐在員等の富裕層家族 ・主たる投資対象地域 ： 東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部 ・望ましい立地環境 ： 職場への通勤利便性が高く、閑静で治安良好かつ外国人コミュニティに近接した周辺住環境

商業施設

安定した収益を確保するため、長期にわたり安定的な賃貸収入の確保が得られると見込まれる商業施設等へ、テナントの業種分散、立地等について、総合的かつ慎重に分析の上、投資を行います。

＜種類＞
投資対象とする商業施設は、小売、卸売、飲食、サービス等の用に供される不動産等とします。

＜立地＞

郊外型商業施設	東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部の主要幹線道路沿い等で自動車によるアクセスが良好な、主として郊外の住宅地を後背地域に持つエリアに立地し、同一商圏内で競合する他の商業施設に対して競争力を確保できる物件に投資を行います。
都市型商業施設	広域商圏を有する商業施設で、東京都心・城南地区、東京・周辺都市部及び政令指定都市をはじめとする地方主要都市部の鉄道駅周辺等公共交通機関によるアクセスが良好なエリアに立地し、同一商圏内で競合する他の商業施設に対して競争力を確保できる物件に投資を行います。

関連リンク	「投資方針」の詳細、その他　「投資対象」「分配方針」「投資制限」の詳細については、平成23年12月27日に提出した有価証券報告書（第一部 ファンド情報　第１ ファンドの状況 ２ 投資方針）をご覧ください。

 

運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行並びに借入れ及び投資法人債の発行を機動的に行います。

エクイティ・ファイナンス（新投資口の発行）

投資口の追加発行に際しては、中長期的な観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ実施します。

借入れ及び投資法人債の発行

• 借入金と投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額は１兆円を超えないものとします。
• 借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令附則に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに該当するものに限ります。）に限るものとします。
• 借入れ又は投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間、固定・変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の条件といった借入条件を検討します。
• 本投資法人は、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
• 借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
• 本投資法人が保有する資産総額に対して借入金、投資法人債並びに有利子の敷金及び保証金の残高が占める割合（ローン・トゥー・バリュー比率）の上限については、60%を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。

関連リンク	「投資方針」の詳細、その他　「投資対象」「分配方針」「投資制限」の詳細については、平成23年12月27日に提出した有価証券報告書（第一部 ファンド情報　第１ ファンドの状況 ２ 投資方針）をご覧ください。