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- よくあるご質問
積水ハウス・ＳＩ投資法人について
Q. 積水ハウス・ＳＩ 投資法人はどのようなリートですか？
2005年4月に設立され、2005年7月に上場した住居と商業施設をコア・アセットとした総合型リートです。
Q. 証券コードは何番ですか？
8973です。
Q. 決算期はいつですか？
決算期は3月と9月の年2回で、それぞれ5月と11月に決算発表を行っています。
Q. 投資主総会はいつ行われますか？
2年に1回以上開催されます。
Q. 以前は投資法人名が違う名前だったようですがいつ変更になったのですか？
旧商号は「ジョイント・リート投資法人」です。2010年6月30日に実施された投資主総会において、新商号「積水ハウス・ＳＩ 投資法人」に変更されました。
Q. 資産運用会社はどこですか？
「積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社」です。（詳しくはこちらをご覧ください）
Q. スポンサー会社はどこですか？
「積水ハウス株式会社」と「株式会社スプリング・インベストメント」です。（詳しくはこちらをご覧ください）
Q. スポンサーが変更になったと聞きましたが、いつから変更になったのですか？
平成22年3月8日です。平成22年2月19日に本投資法人及び資産運用会社の新スポンサーとして、「積水ハウス株式会社」及び「株式会社スプリング・インベストメント」を選定することについて合意に至り、同年3月8日付で新スポンサーへの株式譲渡が行われました。
Q. スポンサーのサポート体制を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 積水ハウス・ＳＩ 投資法人の強みは何ですか？
これまで培ってきた本投資法人の強みは以下のとおりです。
1.競争力がある「築浅」・「駅近」・「コンパクト」の住居物件を保有
2.長期賃貸借契約のテナント比率が高い商業施設を保有
3.メガバンク中心の国内大手金融機関からなるバンクフォーメーション
これらの強みを更に増強すべく、新スポンサーのノウハウを活用した取組みを実施してまいります。
1.競争力がある「築浅」・「駅近」・「コンパクト」の住居物件を保有
2.長期賃貸借契約のテナント比率が高い商業施設を保有
3.メガバンク中心の国内大手金融機関からなるバンクフォーメーション
これらの強みを更に増強すべく、新スポンサーのノウハウを活用した取組みを実施してまいります。
投資方針について
Q. どのような地域に投資する方針としていますか？
本投資法人規約により、主として東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏をその投資対象地域としています。
かかる規約の下、安定した収益の確保を目指し、運用ガイドラインにおいて、その主な投資対象地域を東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部とし、さらに地域的分散投資を図ることにより東京圏における地域経済リスク・地震リスク等のポートフォリオのリスクを軽減し、収益の安定性を確保することにつながるため、政令指定都市をはじめとする地方主要都市部に対しても投資を行います。（詳しくはこちらをご覧ください）
かかる規約の下、安定した収益の確保を目指し、運用ガイドラインにおいて、その主な投資対象地域を東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部とし、さらに地域的分散投資を図ることにより東京圏における地域経済リスク・地震リスク等のポートフォリオのリスクを軽減し、収益の安定性を確保することにつながるため、政令指定都市をはじめとする地方主要都市部に対しても投資を行います。（詳しくはこちらをご覧ください）
Q. どのような用途の不動産に投資する方針としていますか？
安定した収益の確保を最優先とし、運用資産のうち、コア・アセット（中核となる資産）として「住居（レジデンシャル）」及び「商業施設」に対して投資を行います。また、収益の安定性を確保すると同時に、分散投資によりポートフォリオのリスクを軽減するとの観点から、バランス・アセット（非中核資産）として、「オフィスビル等」に対して投資を行います。（詳しくはこちらをご覧ください）
成長戦略について
Q. 今後の成長戦略を教えてください。
住宅産業のリーディングカンパニーである「積水ハウス株式会社」、国際的な不動産ファンドマネージャーである「株式会社スプリング・インベストメント」がスポンサーであり、両社の強みを活かした成長戦略を立案しています。（詳しくはこちらをご覧ください）
Q. スポンサー変更後、外部成長（物件取得）は再開しましたか？
はい。平成22年10月1日に、新スポンサーである積水ハウスより、「プライムメゾン武蔵野の杜」「プライムメゾン東桜」「プライムメゾン萱場公園」の3物件を借入余力の範囲内で取得し、ポートフォリオの質的向上を図りました。今後も当面のLTVの上限を50%台前半を目処とした慎重なレバレッジコントロールに努めるとともに、借入余力を活用した物件取得の検討を継続していきます。
※「プライムメゾン」は、積水ハウスグループが企画・開発・運営する高品質な都市型賃貸マンションのブランドです。
※「プライムメゾン」は、積水ハウスグループが企画・開発・運営する高品質な都市型賃貸マンションのブランドです。
ポートフォリオ・運用状況について
Q. 保有物件一覧を見たいのですがどこにありますか？
こちらをご覧ください。
Q. 現在の資産規模、保有物件数を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 資産規模の目標を教えてください。
平成22年3月期（第9期）の決算発表時に「資産規模2,000億円」を中長期的な外部成長の目標として定めました。（詳しくはこちらのP28、30、31をご覧ください。）
Q. 実際にどのような地域、どのような用途の不動産に投資をしているか等の投資比率を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 積水ハウス・ＳＩ 投資法人の物件は築年数の浅い物件を多数保有していると聞きましたが、築年数別の投資比率を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 今期の物件稼働状況を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 主要テナントはどのようなところですか？
こちらをご覧ください。
財務について
Q. どのような方針で財務活動を行っていますか？
財務活動の機動性と資金繰りの安定性及び収益の向上の諸点に留意しながら、最適な資金調達手段並びに資本及び負債の構成を選択・実現し、本投資法人の安定的成長を図ることを方針としています。（詳しくはこちらをご覧ください。）
Q. 有利子負債比率は何％ですか？
平成24年3月期末時点で53.5%です。
有利子負債比率=期末有利子負債/（期末有利子負債＋出資総額）
有利子負債＝借入金＋投資法人債＋有利子の敷金及び保証金
有利子負債比率=期末有利子負債/（期末有利子負債＋出資総額）
有利子負債＝借入金＋投資法人債＋有利子の敷金及び保証金
Q. LTVは何％ですか？
平成24年3月期末時点で51.5%です。
LTV=期末有利子負債/期末総資産額
有利子負債＝借入金＋投資法人債＋有利子の敷金及び保証金
LTV=期末有利子負債/期末総資産額
有利子負債＝借入金＋投資法人債＋有利子の敷金及び保証金
Q. LTVの上限は何％ですか？
投資方針上の上限は「60」となっていますが、当面の間は財務基盤の安定性の観点から「50台前半」を目途として、慎重なレバレッジコントロールに努めることとしています。
Q. 借入れの状況を教えてください。
こちらをご覧ください。
開示資料について
Q. 決算短信、決算説明資料、有価証券報告書などの資料はどこに掲載されていますか？
こちらをご覧ください。
分配金について
Q. 分配金はいくらですか？
こちらをご覧ください。
Q. 分配金を受け取るための要件は？
分配金を受け取るためには、各期末現在の投資主名簿に記載されていることが要件となります。（詳しくはこちらをご覧ください。）
Q. 分配金の支払開始日はいつですか？
決算（毎年3月31日・9月30日）から3カ月以内に、保有投資口数に応じて支払われます。
Q. 過去の分配金はいつまで受け取ることができますか？
分配金支払開始日より3年間です。分配金は、本投資法人規約の規定により、分配金支払開始日から3年以内にお受け取りになりませんとお支払いできなくなりますのでお早めにお受け取りになることをお勧めします。
投資リスクについて
Q. 積水ハウス・ＳＩ 投資法人の投資口を購入するにあたり、考えられるリスクにはどのようなものがありますか？
こちらをご覧ください。
Ｊ－ＲＥＩＴについて
Q. Ｊ－ＲＥＩＴの基本的な仕組みや基礎用語について教えてください。
Ｊ－ＲＥＩＴに関する一般的な事がらについては、社団法人投資信託協会のホームページをご参照ください。
社団法人投資信託協会ホームページ ～Ｊ－ＲEIT（リート）を学ぼう～
社団法人投資信託協会ホームページ ～Ｊ－ＲEIT（リート）を学ぼう～
