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よくあるご質問

積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人について

Q. 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人はどのようなリートですか?
メインスポンサーである積水ハウス株式会社が開発した高品質な賃貸住宅を基軸としたポートフォリオの構築を基本戦略とする「住居」のみを投資対象とするリートです。
なお、現時点において保有する唯一の商業施設である浜松プラザについては、安定運用に努めるとともに、積水ハウス株式会社と協働して施設全体の魅力度・資産価値の向上を図り、時機を見て売却の判断を行うことを検討します。
Q. 証券コードは何番ですか?
8973です。
Q. 決算期はいつですか?
決算期は3月と9月の年2回で、それぞれ5月と11月に決算発表を行っています。
Q. 投資主総会はいつ行われますか?
2年に1回以上開催されます。
Q. 以前は投資法人名が違う名前だったようですがいつ変更になったのですか?
本投資法人は、2005年7月に「ジョイント・リート投資法人」として上場し、2010年3月のスポンサー変更後、同年6月に開催された投資主総会において、商号を「積水ハウス・SI 投資法人」に変更しています。その後、「住居を中心とした総合型リート」から「住居特化型リート」への転換を強く訴求すべく、2014年6月11日に開催された投資主総会において、現在の商号に変更しています。
Q. 資産運用会社はどこですか?
「積水ハウス・SI アセットマネジメント株式会社」です。(詳しくはこちらをご覧ください)
Q. スポンサー会社はどこですか?
「積水ハウス株式会社」と「株式会社スプリング・インベストメント」です。(詳しくはこちらをご覧ください)
Q. スポンサーが変更になったと聞きましたが、いつから変更になったのですか?
平成22年3月8日です。平成22年2月19日に本投資法人及び資産運用会社の新スポンサーとして、「積水ハウス株式会社」及び「株式会社スプリング・インベストメント」を選定することについて合意に至り、同年3月8日付で新スポンサーへの株式譲渡が行われました。
Q. スポンサーのサポート体制を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人の特長は何ですか?
1. 安定したテナント需要が見込まれる「住居」のみを投資対象とするリート
2. 日本有数のハウスメーカー「積水ハウス」がメインスポンサー
3. 需要層の厚い「東京圏主要都市部」の住居物件を中心とした地域別分散投資
4. J-REITトップクラスの「平均築年数」
5. シングル・コンパクトタイプを中心とした幅広い住居タイプへの投資
6.「国内大手金融機関」を中心とした強固なバンクフォーメーション

投資方針について

Q. どのような地域に投資する方針としていますか?
本投資法人規約により、主として東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)及び政令指定都市をはじめとする全国の主要都市並びにそれらの周辺通勤圏をその投資対象地域とします。
かかる規約の下、運用ガイドラインにおいて、その投資対象地域のうち、東京圏における主な投資対象地域として東京圏主要都市部を設定し、安定した収益の確保を目指します。なお、東京圏については、地域特性により2つの投資対象エリアに分類し、その位置付けに応じて安定的な収益の確保を目指します。(詳しくはこちらをご覧ください)
Q. どのような用途の不動産に投資する方針としていますか?
安定した収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途(注)が住居である不動産関連資産を本投資法人の投資対象として位置付け、投資を行います。なお、これまで補完的投資対象と位置付け、投資を行い、現時点において保有する唯一の商業施設である浜松プラザについては、安定運用に努めるとともに、積水ハウス株式会社と協働して施設全体の魅力度・資産価値の向上を図り、時機を見て売却の判断を行うことを検討します。(詳しくはこちらをご覧ください)
(注)「主たる用途」とは、当該不動産関連資産の総専有面積のうち過半数を占める用途をいいます。

成長戦略について

Q. 今後の成長戦略を教えてください。
住宅産業のリーディングカンパニーである「積水ハウス株式会社」、国際的な不動産ファンドマネージャーである「株式会社スプリング・インベストメント」がスポンサーであり、両社の強みを活かした成長戦略を立案しています。(詳しくはこちらをご覧ください)
Q. どのような物件パイプラインがありますか?
良質な住居物件の取得機会を確保すべく、スポンサーである「積水ハウス株式会社」及び「株式会社スプリング・インベストメント」並びに積水ハウス株式会社の不動産部門(不動産販売・不動産賃貸事業)を展開する「積和不動産各社(7社)」との間で、住居物件の取得に係る優先的な情報提供等に関するパイプラインサポート契約を締結しています。(詳しくはこちらをご覧ください)

ポートフォリオ・運用状況について

Q. 保有物件一覧を見たいのですがどこにありますか?
こちらをご覧ください。
Q. 現在の資産規模、保有物件数を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 資産規模の目標を教えてください。
平成28年3月期(第21期)の決算発表時に「分配金水準の維持・向上を図りつつ、資産規模3,000億円」とする戦略目標を策定、公表しています。(詳しくはこちらのP38をご覧ください。)
Q. 実際にどのような地域、どのような用途の不動産に投資をしているか等の投資比率を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 築年数別の投資比率を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 今期の物件稼働状況を教えてください。
こちらをご覧ください。
Q. 主要テナントはどのようなところですか?
こちらをご覧ください。

財務について

Q. どのような方針で財務活動を行っていますか?
財務活動の機動性と資金繰りの安定性及び収益の向上の諸点に留意しながら、最適な資金調達手段並びに資本及び負債の構成を選択・実現し、本投資法人の安定的成長を図ることを方針としています。(詳しくはこちらをご覧ください。)
Q. 有利子負債比率は何%ですか?
平成28年9月期末時点で55.0%です。
有利子負債比率=期末有利子負債/(期末有利子負債+出資総額)
有利子負債=借入金+投資法人債+有利子の敷金及び保証金
Q. LTVは何%ですか?
平成28年9月期末時点で53.5%です。
LTV=期末有利子負債/期末総資産額
有利子負債=借入金+投資法人債+有利子の敷金及び保証金
Q. LTVの上限は何%ですか?
投資方針上の上限は「60%」となっていますが、当面の間は財務基盤の安定性の観点から「50%台前半」を目途として、慎重なレバレッジコントロールに努めることとしています。
Q. 借入れの状況を教えてください。
こちらをご覧ください。

開示資料について

Q. 決算短信、決算説明資料、有価証券報告書などの資料はどこに掲載されていますか?
こちらをご覧ください。

分配金について

Q. 分配金はいくらですか?
こちらをご覧ください。
Q. 分配金を受け取るための要件は?
分配金を受け取るためには、各期末現在の投資主名簿に記載されていることが要件となります。(詳しくはこちらをご覧ください。)
Q. 分配金の支払開始日はいつですか?
決算(毎年3月31日・9月30日)から3カ月以内に、保有投資口数に応じて支払われます。
Q. 過去の分配金はいつまで受け取ることができますか?
分配金支払開始日より3年間です。分配金は、本投資法人規約の規定により、分配金支払開始日から3年以内にお受け取りになりませんとお支払いできなくなりますのでお早めにお受け取りになることをお勧めします。

投資リスクについて

Q. 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人の投資口を購入するにあたり、考えられるリスクにはどのようなものがありますか?
こちらをご覧ください。

J-REITについて

Q. J-REITの基本的な仕組みや基礎用語について教えてください。
J-REITに関する一般的な事がらについては、一般社団法人投資信託協会のホームページをご参照ください。
一般社団法人投資信託協会ホームページ ~J-REIT(リート)を学ぼう~

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